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Recentemente, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) editou a norma técnica (NBR) número 16.280/2014, que dispõe sobre reforma em edificações. Trata-se de uma norma relevante, cujo foco principal é a segurança da sociedade. Sua eficácia prática é meta a ser alcançada.

Ela se aplica a reformas em toda edificação. Mas tem nítida preocupação especial com reformas em prédios de condomínios. Neles, é maior o potencial dos danos decorrentes de reformas inadequadas. O caso do Edifício Liberdade, na cidade do Rio de Janeiro, que tinha 20 andares e desabou em 25 de janeiro de 2012, provocando o desmoronamento de mais de dois edifícios vizinhos, é paradigmático. O acidente matou 22 pessoas. 

A norma técnica cria uma fiscalização obrigatória privada das reformas, a ser exercida pelo responsável legal da edificação que é, geralmente, o síndico. Por sua vez, o dono da obra deve elaborar, por meio de profissional habilitado, um plano de reforma e submetê-lo à aprovação antes do início de qualquer trabalho. Não o fazendo, o síndico deve impedir a entrada de qualquer prestador de serviço ou material na edificação.

O plano de reforma deve, em síntese, discriminar o que será reformado e como se dará tal reforma. Dentre os itens obrigatórios no plano, destacam-se: comprovação de atendimento às normas legais e técnicas, estudo sobre segurança durante e após a reforma, dados dos envolvidos coma  obra e apresentação de eventuais projetos, desenhos e memoriais descritivos.

Uma vez aprovado o plano, cabe ao síndico fiscalizar a execução da obra para verificar se o mesmo está sendo atendido. Após o término da reforma, deve promover, ainda, o arquivamento de toda a documentação pertinente, bem como a atualização dos manuais de operação, uso e manutenção da edificação.

Tendo-se em vista que as incumbências do responsável legal da edificação, indicadas na norma, são inúmeras e pressupõem conhecimentos específicos, jurídicos e de engenharia, a administração condominial se torna mais complexa. Nas suas tarefas, o síndico pode e deve ser auxiliado por engenheiros, arquitetos e advogados.

A NBR 16.280/2014 está gerando efeitos desde 18 de abril deste ano. É importante ressaltar que se trata de uma norma técnica e não de lei. Sua obrigatoriedade decorre do fato de existirem dispositivos legais que determinam a observância das normas técnicas.

O Código Civil e o Código de Defesa do Consumidor, por exemplo, possuem regras que obrigam os construtores e demais prestadores de serviços a cumprirem normas técnicas. O descumprimento, além de eventual dever de reparar danos decorrentes da reforma, pode gerar a recusa do serviço.

Para uma eficácia plena da norma é necessário que os condomínios agreguem a mesma em suas convenções e os municípios editem leis que abarquem seu conteúdo.

Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da Construção Civil.

Artigo publicado no jornal O Popular em 22/09/2014 - 02:00.