O AUMENTO DO ITBI
Os reflexos negativos da afobada aprovação da lei
que alterou as alíquotas do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em
Goiânia começam a ser conhecidos. O projeto de lei enviado ao apagar das luzes
para a Câmara de Vereadores tratava também de outras relevantes matérias que
mereciam maior discussão. Por ser antiga, sua revisão se mostrava importante,
mas alguns pontos da nova lei são inconstitucionais e podem causar grandes
problemas aos goianienses.
O fato gerador do ITBI pressupõe sempre o acesso do
título ao Registro de Imóveis. Mas a lei sancionada prevê a incidência do
tributo sobre compromissos de compra e venda de bens imóveis independentemente
de seu lançamento registral.
É a Constituição Federal que delimita o campo
de competência tributária de cada ente público (União, estados e municípios).
Fixa, dentre outros, que compete aos municípios instituírem imposto sobre a
“transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens
imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis,
exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.
Sendo a propriedade um exemplo de direito real
(direito sobre uma coisa e que deve ser respeitado por toda a coletividade),
podemos resumir que o campo de incidência do ITBI envolve a transmissão onerosa
de direito real imobiliário, exceto os de garantia.
No sistema jurídico nacional, a aquisição de
direito real imobiliário só se concretiza com o registro do título no Cartório
de Registro de Imóveis. Sem o mesmo, há apenas direito pessoal (direito que
envolve exclusivamente pessoas determinadas).
Outro exemplo de direito real é o do promitente
comprador. Direito este que decorre de um contrato preliminar, ou seja, de
negócio onde a parte adquire o direito de formular outro negócio futuro e
definitivo.
Logo, a mera lavratura de escritura pública de
compra e venda ou de um compromisso de compra e venda não pode ser tributada
pelo imposto ora comentado. Só poderá o ser quando tais negócios forem
registrados na matrícula imobiliária. Antes disso, não denotam evento gerador
do ITBI.
Por diversas razões, a maioria das vendas de
imóveis no país é estruturada com a formulação inicial de compromissos de
compra e venda, que não são levados ao Registro de Imóveis.
Ao determinar que o imposto deva ser pago na
assinatura do contrato de compromisso de compra e venda, a lei comentada impõe
à sociedade goianiense a necessidade de um desembolso imediato a mais de 2%
(dois por cento) sobre o valor do imóvel. Muitas vendas certamente deixarão de
acontecer, pois se tornarão financeiramente inviáveis.
O sucesso do Brasil pressupõe um Poder Público respeitoso às leis e atento aos interesses sociais. Eis acima um exemplo que nos afasta de tal caminho.
Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da
Construção Civil.
Artigo publicado no jornal O Popular em 20/10/2014
- 03:00
Por Dr. Arthur Rios Júnior
Sócio da Arthur Rios Advogados desde 2006
Graduado pela Universidade Federal de Goiás (UFG)
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Universidade Cândido Mendes
Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), Ibmec
Especialista em Direito Tributário, Ibet
Co-autor "Manual De Direito Imobiliário" (Juruá)
Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, 2013/2015
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Subseção de Aparecida de Goiânia, 2016/2018
Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia de 2014 a 2019
Conselheiro Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil desde 2014
Diretor em Goiás do Instituto Brasileiro De Direito Imobiliário (Ibradim)
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAG/GO, 2022/2024
Atuação no Direito Imobiliário e da Construção desde 2001.
