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As locações sob encomenda, batizadas pelo mercado brasileiro de built to suit, são cada dia mais utilizadas no mundo corporativo nacional. Alteração legislativa ocorrida na virada do presente ano incentivará ainda mais tal tipo de negócio, por gerar maior segurança jurídica ao mesmo.

O built to suit constitui-se em operação onde um imóvel é comprado, reformado ou construído pelo empreendedor (ou terceiro) de acordo com as orientações e interesses específicos daquele que irá utilizá-lo. Geralmente, esta utilização é estipulada via locação de período longo, garantindo o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

Inúmeros atrativos podem ser apontados em tais contratos. Os mesmos possibilitam que o usuário utilize de imóvel no local de seu interesse e com as características específicas pretendidas, sem necessidade de imobilização de capital.

Já o empreendedor, no ato da operação, terá um crédito representativo do retorno dos investimentos alocados no projeto e da remuneração pelo uso do imóvel. Poderá, ainda, nos termos da Lei 9.514/97, ceder tal crédito para uma securitizadora, antecipando, assim, a receita que viria no longo prazo.

A Lei 12.744/2012, que alterou a Lei do Inquilinato, dá plena liberdade contratual às partes nas locações sob encomenda. Além disso, os pontos de maior insegurança jurídica que rondavam o tema – multa contratual e revisão do aluguel – foram solucionados de forma expressa.

Genericamente, a Lei do Inquilinato prevê que a multa contratual em caso de rescisão antecipada da locação deve ser paga pelo locatário desistente na proporção do período de cumprimento do contrato. O empreendedor corria, assim, o risco de não ser indenizado de maneira integral pelo investimento realizado.

A nova lei excepcionou tal regra para as locações sob encomenda. Para estas fixou tão somente um limite para a multa igual à soma dos aluguéis a receber até o final do contrato.

O direito de revisão do aluguel, por sua vez, é assegurado pela Lei do Inquilinato para os casos onde este se descase, para mais ou menos, do valor de mercado, desde que ultrapassados três anos da última combinação.

Como no built to suit o valor do aluguel não é composto somente pela parcela de remuneração pelo uso da coisa, mas também de remuneração do capital investido, a possibilidade de revisão do mesmo poderia extirpar tal segunda parte do aluguel e gerar grande prejuízo ao empreendedor. Na nova sistemática, as partes podem renunciar ao direito de revisão.

A técnica legislativa pátria é sempre alvo de inúmeras críticas, o que não está sendo diferente no caso comentado. No entanto, inegável é o avanço no sentido da segurança. O simples fato de a matéria ter sido regulada dentro da lei de locações por si só já soluciona, por exemplo, a divergência antes existente sobre a aplicação ou não das ações previstas na referida lei ao built to suit.

Sempre defendemos a realização de tais operações por entender que a insegurança jurídica poderia ser afastada. Agora, estamos convictos de que as mesmas se tornaram ainda mais interessantes, uma ótima oportunidade para o mercado da construção.