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O financiamento coletivo, conhecido no mercado como crowdfunding, começa a evoluir no Brasil e já chega ao mercado imobiliário. Ao menos duas captações foram concretizadas em 2016, para incorporações imobiliárias, e outras estão sendo anunciadas.

Tal forma de financiamento é apelidada de vaquinha virtual, uma vez que consiste na captação pulverizada de valores para determinado projeto – empresarial, político, social ou cultural – através da internet. Recentemente, muito noticiadas foram as doações para políticos através de tal mecanismo.

Os projetos imobiliários pilotos no país possuem resumidamente as seguintes características comuns: o investimento foi juridicamente estruturado como um empréstimo e o retorno do mesmo corresponde a um percentual da receita líquida do empreendimento – recebíveis menos impostos e comissão.

A estrutura de empréstimo afasta do investidor alguns riscos do negócio que o mesmo teria caso entre as partes tivesse sido formalizada, por exemplo, uma sociedade. Na primeira, a variação crescente de custos e despesas é indiferente ao investidor. Por outro lado, no empréstimo há obrigação de pagar imposto sobre o rendimento auferido, o que não acontece na sociedade.

As garantias ofertadas aos investidores foram: segregação do patrimônio da sociedade empreendedora via sociedade de propósito específico e patrimônio de afetação, garantia de rentabilidade mínima correspondente à variação da poupança e pagamento trimestral.

A captação massificada de investidores, como no caso, implica em fiscalização pela Comissão de Valores Mobiliários. Logo, pressupõe registro ou dispensa de registro naquele órgão. Um dos pressupostos para dispensa é que a captação não pode ser superior a R$ 2,4 milhões. Ambos os projetos analisados se limitaram a captar tal valor.

O financiamento coletivo ainda é incipiente no Brasil e precisa evoluir para passar a ser uma fonte de financiamento relevante para o setor. A regulamentação específica pela CVM é primordial para tanto e já vem sendo debatida. Para empreendimentos sem acesso a outras fontes mais baratas e simples de financiamento, já é uma opção real. 

Arthur Rios Júnior, advogado imobiliário e da construção