Novidades

Questão que ainda rende muita polêmica nos tribunais é a dos juros nos contratos imobiliários. Especialmente, a possibilidade ou não de cobrança de juros remuneratórios capitalizados.

Juro corresponde à remuneração paga pelo capital em um determinado tempo. Representa, portanto, o custo da imobilização de uma unidade de capital por certo período. É o aluguel pago pelo uso do dinheiro. Sua finalidade é, além da remuneração pelo uso do capital alheio, o pagamento do risco do credor (especialmente o de não receber).  

Quanto ao fundamento, os juros são classificados em remuneratórios (ou compensatórios) e moratórios. O primeiro é decorrente da utilização do capital emprestado e possui função de remuneração pelo uso de tal capital. Já o segundo decorre da inércia do devedor em adimplir sua obrigação de restituir o capital e possui função de pena convencional.

Para o Direito, ocorre capitalização de juros quando os mesmos (gerados até o período imediatamente anterior) são incorporados ao capital para sobre este (já acrescido) incidir a taxa de juros. Ou seja, quando se verifica a incidência de juros sobre juros que foram transformados em capital.

A Medida Provisória nº 2170-36/2001 autoriza expressamente que as instituições financeiras capitalizem juros em periodicidade inferior à anual. A Lei 9.514/97, por sua, vez possibilita que as comercializações de imóveis “em geral” sejam pactuadas nas mesmas condições permitidas para as instituições financeiras.

A razão de tal padronização é simples. Com a lei 9.514/97, o legislador visou criar uma nova fonte de financiamento para as operações imobiliárias no país, dando acesso às empresas do segmento ao mercado de capitais, através da securitização de créditos imobiliários.

Operação esta que pode ser assim sintetizada: o titular de um crédito imobiliário (originador) cede o mesmo para uma companhia securitizadora. Esta emite Certificados de Recebíveis Imobiliários – valores mobiliários lastreados nos créditos adquiridos – e, por fim, os negocia no mercado de capitais.

As condições gerais dos negócios, no que tange a juros, seguros, reajuste monetário etc devem ser homogêneas, de modo que haja sintonia entre as condições estabelecidas na formação do crédito (na relação entre o incorporador/construtor e o adquirente) e as condições praticadas no mercado secundário, pois só assim os créditos podem vir a ser assimilados nesse mercado[1].

No mercado financeiro os juros são sempre pactuados de forma capitalizada, uma vez que esta é a lógica de qualquer investimento financeiro. Ora, se o capital inicial do investidor já gerou juros, o patrimônio do mesmo passa a corresponder ao montante inicial mais os juros já gerados. Sobre tal soma devem-se contar novos juros. A popular poupança, mais tradicional investimento do país, é exemplo claro de tal lógica.

Não obstante, ainda é grande a resistência do Judiciário em autorizar a capitalização mensal de juros em periodicidade inferior à anual nos contratos imobiliários não firmados por instituição financeira. Fechar completamente os olhos para a autorização dada pela Lei 9.514/97 para que os contratos do setor imobiliário em geral prevejam capitalização mensal de juros redundará no fechamento das portas do mercado de capitais, via securitização, para as empresas do segmento

[1] Cf. CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2005.  p. 238-239.

Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da Construção Civil.