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Os condomínios foram beneficiados com alteração legislativa que facilitou a cobrança de suas contribuições. No entanto, por falta de orientação e organização, muitos não podem hoje usufruir das novas prerrogativas legais.

Em 2016, o novo Código de Processo Civil elevou as contribuições devidas pelos condôminos aos condomínios à categoria de título executivo. A alteração foi muito comemorada pelos gestores de condomínios e muito divulgada na imprensa.

Tal alteração legislativa encurtou o caminho dos processos judiciais que visam o pagamento das cotas de condomínio. Antes da mudança, os condomínios tinham que propor ação de cobrança, obter sentença favorável e aguardar o término dos recursos para iniciar a fase de execução. Com a nova legislação, passou a ser possível o início imediato da execução.

A fase executiva permite, por exemplo, o bloqueio de dinheiro em contas do devedor e a penhora de bens do mesmo. Assim, no novo sistema, o condomínio pode propor imediata ação de execução, onde o condômino tem o prazo de três dias para pagar o débito, sob pena de bloqueio de contas ou de bens. Na execução, o devedor arca, ainda, com honorários advocatícios ao patrono do condomínio.

Ocorre que a lei conceituou como título executivo “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral”. Muitos condomínios não aprovam o valor das cotas condominiais em assembleia.

É comum prédios onde a administração promove os gastos necessários e o consequente rateio posterior, sem qualquer aprovação prévia ou posterior em assembleia. Todos estes estão, portanto, impedidos de utilizar da via executiva direta, ou seja, impedidos de usufruir do novo benefício legal.

O pior é que muitos não estão se atentando ao texto legal e estão promovendo ações de execução sem título executivo, correndo risco de verem seus processos extintos e ainda arcar com as verbas de sucumbência. Decisões nesse sentido começam a surgir no país e, considerando a clareza do texto legal, devem representar o entendimento futuro dos Tribunais pátrios.

Como exemplo, recentemente foi proferida sentença nesse sentido no processo 5274894.97, pelo juiz respondente da 4ª Vara Cível de Goiânia-GO, Dr. Fernando Oliveira. O mesmo muito bem pontua que as contribuições, além de previstas na convenção ou assembleia, devem ali constar em valores expressos.

Os condomínios devem, portanto, buscar orientação para a correta adequação aos termos da lei. Caso contrário, pagarão alto preço, pois proporão ações de execução equivocadas e só depois ações de cobrança. O caminhar ficará pior do que o de antes da mudança da lei, eternizando as demandas judiciais e beneficiando o mal pagador. 

Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da Construção Civil.