Segurança na aquisição de imóveis
Foi sancionada no dia 19 de janeiro a Lei 13.097,
que simplifica e torna mais segura a aquisição de imóveis no País. No entanto,
a eficácia plena de suas regras só se concretizará daqui a dois anos.
A compra de imóveis no Brasil é extremamente
complexa e insegura. Atualmente, o comprador que pretende fazer uma aquisição
imobiliária com segurança deve promover uma complicada análise de documentos.
Tal providência visa, principalmente, verificar se credores do vendedor ou de
anteriores proprietários do imóvel podem, no futuro, alegar direitos sobre o
bem que está sendo alienado.
Isso porque a saída do imóvel do patrimônio do
devedor pode torná-lo insolvente, ou seja, sem patrimônio que garanta o pagamento
de seus credores. Nesse caso, independentemente da boa ou má-fé do comprador,
tais credores podem anular a alienação promovida, penhorar o imóvel e vendê-lo
judicialmente.
Assim, devem ser analisadas as eventuais dívidas do
vendedor e dos anteriores proprietários. Tanto se faz, especialmente, através
de certidões que atestam a existência de processos em face de tais pessoas
(certidões dos distribuidores cíveis). Não basta a mera análise da certidão do
imóvel, expedida pelo Registro de Imóveis. Mesmo que esta não indique nenhum
gravame sobre o bem, podem ocorrer problemas. Basta haver um processo correndo
no Judiciário contra o vendedor, por exemplo.
Ocorre que temos hoje no País mais de 5 mil
municípios. As certidões dos distribuidores são emitidas por cada uma das
comarcas. Não há um cadastro único de tais informações. Temos, ainda, as
Justiças Federal e do Trabalho com seus cadastros próprios. Como se vê, a busca
por uma aquisição completamente imune a discussões pode ser até mesmo
impossível.
Com a Lei 13.097, a lógica se inverte. Cabe ao
credor do vendedor ou de anteriores proprietários do imóvel informar sobre seu
processo na matrícula do bem, no Registro de Imóveis. Não havendo nenhum ônus
nesta quando da aquisição, a transferência fica imune a futuros questionamentos
e o imóvel não pode ser atingido por nenhuma ação de credores do vendedor.
A Lei é um marco histórico no direito imobiliário
pátrio. É uma tentativa de superar um modelo extremamente complexo e inseguro
de aquisição imobiliária. Modelo no qual somente advogados especialistas na
área conseguem dar segurança ao comprador.
Apesar das questões técnico-jurídicas que só o
tempo resolverá, a mencionada alteração legislativa certamente fomentará a
atividade econômica imobiliária no País. Como o risco da operação será menor, o
crédito deverá aumentar e os juros deverão baixar. Ressalta-se, no entanto, que
a própria lei dá aos hoje credores o prazo de dois anos para informarem seus
créditos no Registro Imobiliário. Logo, sua eficácia plena levará um tempo para
se concretizar. Até lá, as cautelas necessárias para uma boa aquisição de
imóveis permanece a mesma.
Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da
construção
Artigo publicado no jornal O Popular em 20/10/2014
- 03:00
Por Dr. Arthur Rios Júnior
Sócio da Arthur Rios Advogados desde 2006
Graduado pela Universidade Federal de Goiás (UFG)
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Universidade Cândido Mendes
Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), Ibmec
Especialista em Direito Tributário, Ibet
Co-autor "Manual De Direito Imobiliário" (Juruá)
Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, 2013/2015
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Subseção de Aparecida de Goiânia, 2016/2018
Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia de 2014 a 2019
Conselheiro Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil desde 2014
Atual Diretor em Goiás do Instituto Brasileiro De Direito Imobiliário (Ibradim)
Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAG/GO
Atuação no Direito Imobiliário e da Construção desde 2001.
