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           O adquirente de imóvel na planta tem direito de ser indenizado em caso de atraso de obra. Atualmente, há muitas ações judicias discutindo esta situação. O Superior Tribunal de Justiça fixará em breve alguns parâmetros da reparação devida ao consumidor, através de decisão que vinculará todos os demais tribunais do país.

           O valor de tal reparação pode ser previamente acordado entre as partes ou não. Havendo cláusula contratual estipulando especificamente o valor da indenização para o caso de atraso, a mesma deve ser respeitada, desde que não abusiva. Sem cláusula específica, a indenização deve ser quantificada pelo julgador. Indenizar significa reparar um dano. O que deve abranger exatamente o que a vítima perdeu e o que deixou de lucrar (lucros cessantes), para não gerar enriquecimento.

Nos atrasos de obra, a jurisprudência tende a fixar os lucros cessantes sofridos pelo consumidor no valor correspondente a hipotético aluguel da unidade imobiliária adquirida, durante o período de atraso. Parte da premissa de que, caso a obra tivesse sido concluída, o adquirente poderia lucrar seu aluguel. A premissa é simplória e, na maioria dos casos, equivocada. Avaliar o quanto o consumidor pagou é imprescindível para uma conclusão justa sobre a extensão do prejuízo. 

O comprador que já quitou o contrato certamente teria condições de auferir lucro correspondente ao aluguel da unidade, caso houvesse recebido a mesma. Isso porque não teria nenhum custo a mais para manter o bem em seu patrimônio. Já o que não quitou, por sua vez, não teria condições de auferir o mesmo lucro, se estivesse de posse da mesma. Alugaria o bem pelo mesmo valor que o comprador acima comentado o fez, mas para manter o mesmo em seu patrimônio, possibilitando o recebimento do aluguel, teria que pagar o saldo devedor do negócio e juros sobre este. 

O Superior Tribunal de Justiça julgará em breve se a construtora que atrasa uma obra deve pagar a mesma penalidade prevista para o atraso do comprador, caso o contrato não tenha cláusula prefixando a indenização. Normalmente, os parâmetros são juros de 1% ao mês e multa de 2%, o que deixa claro que, se aplicada a reciprocidade, o comprador será indenizado em valor bem superior ao seu efetivo lucro cessante. Ou seja, haverá enriquecimento ilícito.

Portanto, este não se mostra o melhor caminho. Assim, espera-se que o Superior Tribunal pacifique a questão no sentido de que, não havendo cláusula penal específica, o direito dos adquirentes não seja correspondente ao mesmo encargo moratório devido pelos mesmos em caso de atraso por parte destes.

 Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da construção

             Artigo publicado no jornal O Popular em 03/07/2017 - 05:00