Risco fiscal nas incorporações imobiliárias

O Regime Especial de Tributação (RET) opcional às incorporações com patrimônio de afetação reduz significativamente a carga tributária da incorporadora aderente. Contudo, equivocado entendimento da Receita Federal sobre suas regras deve atrapalhar o pleno gozo do benefício.

Desde 2004, as incorporadoras podem optar pelo recolhimento de todos os tributos federais (IRPJ, PIS/PASEP, CSLL e COFINS) através de sistema especial com alíquota única. Para tanto, basta a afetação da incorporação e a entrega do termo de opção ao regime na unidade competente da Secretaria da Receita Federal.

Ocorre que a alíquota única do RET prevista originalmente na lei era de 7% sobre as receitas. A tributação federal efetiva das incorporadoras, no regime do lucro presumido, vai de 5,93% a 6,73% das receitas. Logo, a adesão foi muito pequena. Posteriormente, a alíquota única foi reduzida para 6%. No entanto, a adesão continuou pequena.

Em 2013, a alíquota foi novamente modificada, para 4%. Aí sim o regime especial passou a representar uma opção de expressiva redução da carga tributária das incorporadoras. Na ocasião, inúmeras incorporações estavam em andamento. Surgiu, então, a dúvida sobre a possibilidade de adesão ao RET por parte destas. Defendemos que, desde que fosse possível cumprir as exigências legais, basicamente a de afetar a incorporação, seria sim possível. Várias incorporadoras instituíram o patrimônio de afetação em seus empreendimentos e, posteriormente, aderiram ao regime especial tributário.

Nesse mesmo sentido, a Receita Federal concluiu no ano passado, na Solução de Consulta nº 214 – Cosit, que a opção ao RET pode se dar em qualquer fase do empreendimento. No entanto, argumentou que “não se sujeitam ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação”. Isso sob a premissa de que a incorporação se encerra com a conclusão da edificação e o regime especial, segundo a lei, é aplicável somente “às incorporações imobiliárias”.

Neste ponto, equivoca-se a Receita Federal, sinalizando enorme insegurança jurídica ao mercado imobiliário. A legislação tributária em nenhum momento diz que as unidades vendidas posteriormente à conclusão da edificação não estariam abrangidas pelo RET. Além disso, sequer existe na legislação definição de um marco temporal exato sobre suposto encerramento da incorporação.

Isso porque a incorporação imobiliária é a atividade econômica que tem como objeto a consecução da construção de edificação composta de unidades autônomas e da venda destas, ao menos parcialmente, antes da conclusão da obra. O fato de algumas unidades serem vendidas após a conclusão das obras não desnatura a conceituação da atividade como de incorporação imobiliária. Tanto é que, em nenhum momento, a legislação deixa de utilizar o vocábulo incorporação ou incorporador quando se refere a fatos pós-obra.

O regime especial de tributação aqui discutido é um excelente benefício às incorporadoras. Por estimular a afetação das incorporações, representa, ainda, valioso mecanismo de estímulo à segurança da poupança popular. Lamentavelmente, a Administração Pública sinaliza que autuará ilegalmente inúmeras empresas optantes do mesmo. Em época de arrocho fiscal, fica a triste aposta.

 

Por Dr. Arthur Rios Júnior

Sócio da Advocacia Arthur Rios desde 2006;

Graduado pela Universidade Federal de Goiás;

Especialista em Direito Civil e Processual Civil, pela Universidade Cândido Mendes;

Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), pelo Ibmec;

Especialista em Direito Tributário, pelo IBET;

Co-autor do livro "Manual de Direito Imobiliário" (Juruá Editora);

Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia;

Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional de Goiás.