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Recentemente foi aprovada pela Câmara de Vereadores de Goiânia a redução da alíquota do ISTI de 3,5% para 2% . A redução é muito bem vinda, pois combate um problema social – a insegurança jurídica decorrente do alto número de transações imobiliárias não levadas ao registro público competente.

O ISTI (ou ITBI) é, em síntese, um imposto de competência municipal, incidente sobre a alienação onerosa de imóveis. Seu fato gerador é o registro da transação no Registro de Imóveis.

O mesmo é calculado sobre o valor venal do bem. Representa, portanto, cifra relevante, especialmente agora que passamos por considerável valorização imobiliária.

Seu alto valor, juntamente com a falta de corretas informações jurídicas, faz com que inúmeros compradores optem por não registrar suas escrituras de compra e venda, ou, até mesmo, se contentem em firmar meros compromissos de compra e venda.

Ocorre que tal situação gera inúmeros riscos tanto ao comprador quanto ao vendedor. Isso porque no direito pátrio a transmissão da propriedade somente se dá com o registro do título no Registro de Imóveis. O simples pagamento do preço não torna o comprador proprietário. Quem não registra não é dono!

Por continuar proprietário, o vendedor fica sujeito a sofrer cobranças de IPTU e de rateio de despesas condominiais. No mínimo, arcará com os custos para se defender das mesmas.

O comprador, por sua vez, é, sem dúvida, o que corre maiores riscos. O imóvel, por continuar na propriedade do vendedor, fica sujeito a responder por dívidas contraídas pelo mesmo. Caso o credor insista em expropriar o bem, o comprador, também na melhor das hipóteses, arcará com os custos para se defender judicialmente e os prejuízos decorrentes da morosidade do Judiciário.

O vendedor de má-fé pode vender o imóvel novamente. Nada o impede a tanto. Caso o novo comprador registre seu título, o mesmo será, para todos os efeitos legais, o proprietário do imóvel. Provavelmente, restará ao primitivo comprador só o direito a ser indenizado pelo alienante. Ocorre que pessoas de má índole dificilmente possuem patrimônio em nome próprio. Logo, o comprador prejudicado pode nem receber de volta o valor pago pelo bem.

Pode ocorrer, ainda, que o vendedor não possua certidões negativas no momento em que o comprador pretende transferir a propriedade. Algumas são pressupostos para a lavratura de escrituras públicas. Já o registrador pode entender que as apresentadas quando da escritura devem ser renovadas. Instala-se aí outro imbróglio.

A segurança jurídica nas transações imobiliárias é pressuposto para a efetivação de um dos mais salutares direitos fundamentais do cidadão, o da moradia. Nesse sentido, a problemática decorrente da falta de registro das alienações de imóveis é de enorme relevância social.

Por outro lado, em termos de política fiscal, o ISTI é criticável, pois, ao incidir sobre a transferência da propriedade, serve de entrave à fluidez do mercado imobiliário, gerando efeitos econômicos negativos.

A redução da alíquota do ISTI deve, portanto, ser aplaudida por diferentes razões. Todavia, para que a medida possa contribuir efetivamente com a redução do número de transações imobiliárias não levadas ao registro, deve ser promovido, em paralelo, trabalho de conscientização da população sobre a relevância da questão.