NOVAS REGRAS MAIS JUSTAS
Foi publicada no último dia 27 a Lei que
regulamenta a rescisão do contrato de comercialização de imóveis na planta. A
norma visa dar segurança ao tema, que ainda não possuía regras específicas.
Atualmente, a maioria dos julgados do Poder Judiciário, em casos de rescisão
por culpa do adquirente, autoriza exclusivamente aplicação de multa entre 10% e
25% dos valores pagos.
Tal forma de acerto de contas entres as partes não
é justa e chega a ser desarrazoada em muitos casos. É mais benéfica com aquele
que menos cumpriu a obrigação assumida, pois quanto menor o adimplemento
(pagamento) menor a penalidade. Aquele que muito ou quase tudo cumpriu, o de
menor culpa, por outro lado, arca com uma penalidade maior.
Além disso, multa correspondente a tão somente um
percentual sobre o valor pago ignora a questão central do problema, ou seja, os
reais prejuízos sofridos pela parte adimplente. Em inúmeros casos, a retenção
autorizada pelo Judiciário não cobre sequer o custo de corretagem arcado pelo
vendedor.
O novo texto legal, em linhas gerais, autoriza
multa de até 50% dos valores pagos mais o valor da comissão de corretagem
arcada pelo vendedor, que é o principal e mais expressivo custo do negócio.
Fixa, ainda, que o vendedor deverá restituir os valores pagos pelo
comprador causador da rescisão em 180 dias após a rescisão ou após o
término da obra, a depender do tipo de empreendimento.
A devolução imediata dos valores pagos, como vem
decidindo o Judiciário, cria risco de paralização e atraso de empreendimentos e
de consequente prejuízo ao grupo de compradores adimplentes. Isso porque as
receitas das vendas são aplicadas na obra e o vendedor, que não tem como prever
o número nem o momento das rescisões, se vê surpreendido com dever de pagar
rapidamente relevantes quantias.
A lei obriga, ainda, os empreendedores a
formalizarem um quadro resumo e destaques nos contratos e autoriza o comprador
a desistir do negócio nos sete dias seguintes à assinatura do contrato sem
qualquer penalidade. Em caso de atraso da obra, garante ao comprador multa em
seu favor de 1% ao mês sobre o valor pago ou o direito de rescisão e permite,
ainda, ao comprador inadimplente, localizar novo interessado para a unidade e,
assim, evitar a rescisão e não pagar qualquer multa.
A lei merece aplauso, pois visa dar regras para um
tema que carecia das mesmas e traz, no geral, conteúdo que protege o
empreendimento e, consequentemente, os consumidores adimplentes. Afasta do
mercado os especuladores.
Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da
construção
Artigo publicado no jornal O Popular em 02/01/2019
- 06:00
Por Dr. Arthur Rios Júnior
Sócio da Arthur Rios Advogados desde 2006
Graduado pela Universidade Federal de Goiás (UFG)
Especialista em Direito Civil e Processual Civil, Universidade Cândido Mendes
Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), Ibmec
Especialista em Direito Tributário, Ibet
Co-autor "Manual De Direito Imobiliário" (Juruá)
Vice-Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, 2013/2015
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/GO, Subseção de Aparecida de Goiânia, 2016/2018
Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia de 2014 a 2019
Conselheiro Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil desde 2014
Atual Diretor em Goiás do Instituto Brasileiro De Direito Imobiliário (Ibradim)
Atual Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAG/GO
Atuação no Direito Imobiliário e da Construção desde 2001.