Das Alterações da Lei do Inquilinato Pela Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009

A Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009 trouxe relevantes alterações à Lei do Inquilinato (8.245/.91). Desde então, meios não-especializados passaram a tratá-la, inclusive, como “nova lei do inquilinato”. 

O espírito que norteia as alterações é, sem dúvida alguma, a maior segurança jurídica nas relações locatícias. Em síntese, por meio de normas que criam diretamente maiores garantias e outras que visam tapar lacunas legislativas, limitando a subjetividade na interpretação do sistema legal do inquilinato.

Como exemplo da primeira situação podemos citar a ampliação do prazo de responsabilidade do fiador exonerado, previsto na norma geral do Código Civil. Da segunda, a determinação de um prazo certo (trinta dias) para o locatário oferecer nova garantia à locação, quando intimado para isso.

Algumas modificações refletem o entendimento já preexistente na doutrina ou na jurisprudência. Todavia, tal fato não retira a relevância das novas regras. No mínimo, como dito, as mudanças servem para preencher e dar maior objetividade ao sistema.

É certo que as alterações devem contribuir para que o mercado locatício ganhe maior pujança, pois a locação tornar-se-á um investimento mais simples e de menor risco. A viabilidade do despejo liminar com base na falta de pagamento, para contratos sem garantia, é uma salutar tentativa de desburocratização da contratação, sem retirar a segurança da mesma.

Passemos, então, a análise de cada alteração trazida pela Lei 12.112 de 09 de Dezembro de 2009:

DA REDUÇÃO DA MULTA EM CASO DE DEVOLUÇÃO DO IMÓVEL, PELO LOCATÁRIO, ANTES DO TÉRMINO DO PRAZO CONTRATUAL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

ALTERAÇÃO:

“Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

..............................................................................................."

O locatário tem o direito de devolver o imóvel locado antes do término do prazo contratual. Todavia, deve pagar multa, geralmente prevista no contrato, ao locador.

Nesse particular, a alteração promovida pela lei 12.112/09 se deu no sentido de determinar que, em tais casos, a multa deve ser paga de forma proporcional ao período de cumprimento do contrato.

Assim, caso a multa seja de R$ 1.000,00 (mil reais) e o locatário tenha cumprido a metade do prazo contratual, o pagamento, então, será de R$ 500,00 (quinhentos reais) a título de penalidade. Essa relação de proporcionalidade já era reiteradamente utilizada pela jurisprudência.

O “art. 924” mencionado no texto anterior da lei era dispositivo do já revogado Código Civil de 1916. Desta forma, a alteração, além de expressamente prever uma forma objetiva e clara para a solução dos casos em questão, excluiu menção ao dispositivo legal revogado. 

Interessante observar que a redução da multa de forma proporcional ao tempo do contrato é uma regra cogente, ou seja, não admite estipulação contratual em contrário. Eventual cláusula que retire tal direito do locatário não terá, portanto, qualquer valor.

DA FIANÇA NO CASO DE SUB-ROGAÇÃO NOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.

ALTERAÇÃO:

"Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador."

Na locação, a sub-rogação pode ser sintetizada como a substituição do locatário primitivo por pessoa diversa, a qual assume todos os direitos e obrigações daquele.

Pela regra do dispositivo ora analisado, ocorrerá sub-rogação nas locações residenciais quando, após rompimento da sociedade conjugal ou da união estável, continue no imóvel o cônjuge ou o companheiro diverso do que contratou a locação.  

A primeira alteração no art. 12 em questão foi a singela substituição do termo “sociedade concubinária” por “união estável”, que é o instituo vigente no direito brasileiro que reconhece como entidade familiar a convivência pública, continua e duradoura, entre homem e mulher, com o objetivo de constituição de família.    

A obrigação do sub-rogado de notificar o locador, dando-lhe ciência da sub-rogação, foi estendida também ao caso previsto no art. 11 da lei, ou seja, falecimento do locatário.

A lei 12.112/09 criou, ainda, uma nova obrigação ao sub-rogado, de notificação do fiador, quando houver, oportunizando que este se exonere do encargo assumido, no prazo de trinta dias. Caso não o faça no prazo mencionado, a fiança prevalecerá como contratada no contrato primitivo.

No caso de manifestação do fiador pela exoneração, persistirão as obrigações assumidas por este pelo prazo de 120 dias, contados da comunicação ao locador. Prazo suficiente para que as partes negociem uma nova garantia locatícia.

Tais alterações são bem-vindas, visto que a lei não era clara sobre a subsistência ou não da fiança quando da sub-rogação. O novo texto legal confere, portanto, mais segurança às relações locatícias, nesse particular.   

Não obstante, o legislador perdeu a oportunidade de estipular prazo certo para que o sub-rogado nos direitos do locatário notifique o locador. Continuamos, logo, entendendo que tal notificação deve ser comunicada até o primeiro pagamento.   

DA EXTENSÃO DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS EM CASO DE PRORROGAÇÃO LEGAL DO CONRATO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

ALTERAÇÃO:

"Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei."

Salvo disposição contratual em contrário, a garantia locatícia se estende até a devolução do imóvel. Regra esta que já era prevista na redação anterior do artigo 39.

O dispositivo em questão foi alterado para constar que tal extensão da garantia se dá mesmo quando a locação tenha sido prorrogada por prazo indeterminado.

Em síntese, a Lei do Inquilinato determina que, após o término do prazo contratual, caso o locatário permaneça no imóvel, sem resistência do locador, pelo prazo de 30 (trinta) dias, a locação se prorroga automaticamente por prazo indeterminado.

Em especial no que diz respeito à fiança, até pouco tempo atrás havia grande divergência jurisprudencial sobre sua continuidade ou não em caso de prorrogação legal do contrato. Divergência esta gerada, principalmente, pela interpretação da Súmula 214, do Superior Tribunal de Justiça, que diz: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu.”

Todavia, hoje, a questão já estava pacificada no STJ da seguinte forma: o fiador responde pela prorrogação do contrato até a efetiva entrega do imóvel, desde que haja cláusula contratual nesse sentido e o mesmo não tenha requerido sua exoneração da obrigação. A Súmula 214 somente se aplica, então, aos casos de prorrogação negociada da locação, da qual não anui o fiador, e não aos casos de prorrogação legal do contrato .

Entendemos que, pela nova regra legal, passa a ser desnecessária a previsão contratual de que o fiador se obriga até a entrega das chaves, caso seja este o interesse das partes, já que somente cláusula em sentido contrário pode eximir o fiador de tal obrigação.

DA EXIGÊNCIA DE NOVA GARANTIA

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I - morte do fiador;

II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV - exoneração do fiador;

V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI - desaparecimento dos bens móveis;

VII - desapropriação ou alienação do imóvel.

VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)

ALTERAÇÃO:

"Art.40..............................................................................................................................................................................................

II - ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

..........................................................................................................

X - prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação."

Em determinadas hipóteses, o art. 40 da Lei do Inquilinato autoriza o locador a exigir nova garantia locatícia, no intuito de preservar a segurança da relação.

A atual redação do inciso II passa a prever tal autorização no caso de recuperação judicial do fiador primitivo, o que se mostra razoável em face da insegurança da garantia em tais casos.

A Lei 12.112/09 acresceu, ainda, ao art. 40, o inciso X, possibilitando a exigência de nova garantia no caso de exoneração do fiador que continuou obrigado, pela regra do art. 39, quando da prorrogação legal da locação.

A exoneração é um direito do fiador, previsto no art. 835 do Código Civil, sempre que este se vir obrigado por prazo indeterminado. Interessante observar que se trata de norma de ordem pública, portanto, a renúncia ao direito de exoneração, eventualmente prevista no contrato de locação, não produz qualquer efeito legal.   

O mesmo inciso X também prevê que o fiador continuará obrigado pelo prazo de 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador da exoneração. Nesse particular, a norma ampliou o prazo de 60 (sessenta) dias previsto na regra geral do mencionado art. 835 do Código Civil.

A última alteração da Lei 12.112/09, no artigo em análise, foi o acréscimo do parágrafo único, que estabelece o prazo de 30 (trinta) dias para o locatário renovar a garantia, após ser notificado pelo locador, sob pena de rescisão da locação. Esta já era a orientação da doutrina.

DA VIABILIDADE DO DESPEJO LIMINAR

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;

IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;

V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

§  2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

ALTERAÇÃO:

"Art. 59. ...................................................................................

§1o......................................................................................................................................................................................................

VI - o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;

VII - o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;

VIII - o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada;

IX - a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

...........................................................................................................

§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62."

O deferimento de liminar em ação de despejo é restrito às hipóteses previstas na lei. Ao §1º do art. 59 foram acrescentados mais quatro incisos, cada um com uma nova autorização para o despejo liminar.

A primeira é para produção de reparos urgentes no imóvel, determinados pelo poder público, que não possam ser executadas com a permanência do locatário, ou, caso possam, este se recuse a consenti-las.

A segunda nos casos em que o locatário, notificado para prestar nova garantia nos termos do parágrafo único do art. 40, deixa de fazê-lo no prazo legal (trinta dias).

A terceira nova autorização se dá quando do término da locação não residencial, desde que a ação de despejo tenha sido proposta em até trinta dias desse termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. Ou seja, nos casos de denúncia vazia da locação, como possibilitam os arts. 56 e 57. Em tais casos, já havia uma tendência jurisprudencial no sentido de se deferir a antecipação de tutela. 

A última hipótese é pela falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, quando o contrato estiver desprovido de qualquer garantia prevista no art. 37 (caução, fiança, seguro de fiança locatícia). 

Neste último caso, o novo texto legal, via do acrescido § 3º, possibilita ao locatário inadimplente a purgação da mora dentro do prazo de 15 (quinze) dias a ser concedido para desocupação do imóvel.

O pagamento deve contemplar, nos termos do inciso II, do art. 62, o valor atualizado dos aluguéis e acessórios em atraso, as multas ou penalidades contratuais (quando for o caso), os juros de mora, as custas e honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.   

A possibilidade de despejo liminar, em casos onde o contrato não possui garantia, representa a mudança mais profunda do presente dispositivo. A locação sem uma boa garantia representava um negócio de risco extremamente elevado, de forma que pouco era vista.

Na prática, muitas vezes se observava que negócios não eram promovidos pela dificuldade ou pela onerosidade de uma garantia idônea. Assim, muito provavelmente, tal alteração legal aquecerá o mercado locatício, pela facilidade que traz para a retomada do bem.

DO DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o     seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;

b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;

c) os juros de mora;

d)     as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;

III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;

IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;

VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.

ALTERAÇÃO:

"Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;

II - o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos:

...........................................................................................................

III - efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador;

IV - não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;

...........................................................................................................

Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação."


A ação de despejo por falta de pagamento, certamente um dos pontos nodais da relação locatícia, possui regramento específico no art. 62 da Lei do Inquilinato.

A primeira alteração do presente dispositivo se deu no sentido de autorizar a ação de despejo também pela falta de pagamento do aluguel provisório (art. 68, II e 72, §4º) e de diferenças de aluguéis (art. 73).

A nova redação do inciso I dispõe expressamente que, no despejo cumulado com cobrança, o fiador deve compor o pólo passivo da lide. Situação esta que a jurisprudência já vinha entendendo viável .

Embora a letra da lei sugira a obrigatoriedade da citação do fiador, a mesma é certamente facultativa, uma vez que é direito do credor abrir mão da garantia. Uma vez não incluído o fiador no pólo passivo do processo de conhecimento, tanto não mais poderá ser feito na fase de execução, nos termos da súmula 268 do STJ.  

A purgação da mora deve agora ser promovida, independente de autorização, nos quinze dias posteriores à citação. Novidade do inciso II, que prevê agora, ainda, a possibilidade de o fiador promover a emenda da mora.

Mudança significativa foi trazida pelo parágrafo único, com claro intento de coibir o abuso do direito de purgar a mora por parte do locatário. Este não mais poderá fazê-lo caso tenha se utilizado de tal faculdade nos últimos vinte e quatro meses. Pela norma anterior, o mesmo só estaria obstado a tanto caso o houvesse feito, por duas vezes, nos últimos doze meses.   

DO PROCEDIMENTO E DOS PRAZOS PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:

1º O prazo será de quinze dias se:

a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou

b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.

§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.

 § 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996)

 § 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.

ALTERAÇÃO:

"Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes.

§1o......................................................................................................................................................................................................

b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46.

..............................................................................................."


Pela nova redação, julgada procedente a ação de despejo, o juiz não mais fixará, na sentença, prazo para desocupação voluntária. Determinará a imediata expedição de mandado de despejo, o qual deverá prever, por sua vez, os diferentes prazos para desocupação voluntária.  

Tais prazos continuam basicamente os mesmos, sendo a regra geral o de trinta dias. Somente a alínea b, do § 1º, que prevê as hipóteses onde o prazo é de quinze dias, foi alterada. Pela nova regra, tal é o prazo para o caso do despejo ser decretado com base em qualquer das circunstâncias prevista no art. 9º e não somente nas hipóteses dos incisos II e III, como dizia a redação anterior.

DA EXECUÇÃO PROVISÓRIA DO DESPEJO / DA CAUÇÃO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.

§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

ALTERAÇÃO:

"Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9O, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.

..............................................................................................."

 Via de regra a execução provisória da sentença de despejo depende de caução.

A primeira alteração do art. 64 traz a exclusão da obrigatoriedade de caução para as execuções provisórias de despejo decorrente da hipótese do inciso III, do art. 9º. Ou seja, fundado na falta de pagamento do aluguel e demais encargos.

A doutrina criticava veementemente a redação anterior, pela nítida falta de critério lógico para a exigência de caução na execução provisória do despejo por falta de pagamento e não exigência para os casos de infração contratual em geral.  

Outra mudança diz respeito ao valor da caução, que continua obrigatória para os despejos que não estejam fundados no art. 9º. Anteriormente fixada entre doze e dezoito meses do aluguel, passou ao patamar de seis a doze meses.    

Aproveitou o legislador, ainda, para excluir do texto legal a expressão “depósito”, que dava margem a interpretação de que a lei fazia referência a depósito em dinheiro. O que, pela redação do §1º, já se via que não era o caso.

DA AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:

I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;

II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;

III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;

IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.

§ 1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.

 § 2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.

ALTERAÇÃO:

"Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:

..........................................................................................................

II - ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes:

a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido;

b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente;

...........................................................................................................

IV - na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento;

V - o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório.

..............................................................................................."


O art. 68 abre o capítulo que regula o procedimento da ação revisional de aluguel, prevista no art. 19, cuja finalidade é recolocar o aluguel a preço de mercado.

Adequando-se ao vigente direito processual civil, o caput do dispositivo passa a dizer que a ação revisional segue o rito sumário e não mais o sumaríssimo, já abolido. Da mesma forma, a redação do inciso IV foi alterada no sentido de se adaptar àquele, tal qual regido no Código de Processo Civil.  

Ao inciso II foram criados limitadores diferenciados para a fixação do aluguel provisório (aquele que vigorará durante o processo), para as hipóteses da ação revisional ser proposta pelo locador ou pelo locatário. Para o primeiro caso, o aluguel provisório não poderá ser excedente a oitenta por cento do pedido. Para o segundo, não poderá ser inferior a oitenta por cento do aluguel vigente.

Por fim, a Lei 12.112/09 acrescentou o inciso V, que disciplina a questão recursal da decisão que fixa o aluguel provisório. Uma vez pedida sua revisão até a audiência de conciliação, nos termos do inciso III, ficará suspenso o prazo para interposição de recurso (agravo de instrumento) em face da mencionada decisão.

DA PROVA DA IDONEIDADE DO FIADOR NA AÇÃO RENOVATÓRIA

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:

I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;

II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;

III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;

IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;

V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;

 VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;

VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

 Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

ALTERAÇÃO:

"Art.71..............................................................................................................................................................................................

V - indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;

..............................................................................................."


Um dos requisitos especiais da petição inicial da ação renovatória, prevista no art. 51, é a indicação do fiador que garantirá a relação locatícia renovada, bem como, a prova de sua idoneidade financeira.

A nova redação do inciso V do art. 71 esclarece que o locatário tem o dever de comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado na petição inicial, mesmo quando ele for o que já figurava no contrato que se pretende renovar.   

Mudança salutar, pois é natural que o passar do tempo altere a capacidade financeira das pessoas, positiva ou negativamente.

DO PRAZO PARA DESOUPAÇÃO NO CASO DE NÃO RENOVAÇÃO DA LOCAÇÃO

REDAÇÃO ANTERIOR:

Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.

ALTERAÇÃO:

"Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação.”

 A ação renovatória é dúplice. Como consequência, o locador pode pedir o despejo do locatário na própria contestação. Uma vez feito isso, caso o pedido de renovação não seja julgado procedente, tendo tido o processo resolução de mérito ou não, a sentença determinará o despejo do locatário.

O prazo para desocupação voluntária nesse caso, que era de até seis meses após o trânsito em julgado da ação, passa a ser de apenas trinta dias.

O texto legal não diz mais que o termo inicial de tal prazo é o trânsito em julgado da sentença. Dessa forma, abre possibilidade para a execução provisória do julgado.

Por Dr. Arthur Rios Júnior

Sócio da Advocacia Arthur Rios desde 2006;

Graduado pela Universidade Federal de Goiás;

Especialista em Direito Civil e Processual Civil, pela Universidade Cândido Mendes;

Especialista em Direito Corporativo (LL.M.), pelo Ibmec;

Especialista em Direito Tributário, pelo IBET;

Co-autor do livro "Manual de Direito Imobiliário" (Juruá Editora);

Árbitro na 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia;

Vice-presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da Ordem dos Advogados do Brasil, seccional de Goiás.