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Criada há dezoito anos, a alienação fiduciária de bem imóvel é a garantia imobiliária mais utilizada no Brasil, atualmente, e muito contribuiu para o boom imobiliário de nosso passado recente. Mesmo assim, alguns temas sobre a mesma ainda se encontram sem definição no Poder Judiciário, gerando insegurança.

O instituto comentado consiste na transferência da propriedade de um imóvel ao credor para fins de garantia da obrigação do devedor. Propriedade esta que é automaticamente extinta, quando há o pagamento total da dívida. Ao se instituir a alienação fiduciária, o devedor deixa de ser proprietário do imóvel, mas permanece com a posse do mesmo, podendo usufruir dele normalmente.

Referida garantia pode ser contratada por qualquer pessoa física ou jurídica. O garantidor pode ser o próprio devedor ou terceira pessoa. Esta modalidade é mais utilizada em financiamentos imobiliários, onde o comprador/devedor adquire o imóvel de forma financiada e, concomitantemente, transfere-o ao credor, mas também é cabível para a garantia de dívidas em geral.

A alienação fiduciária de bem imóvel se constitui com o registro do contrato no Registro de Imóveis. Em caso de inadimplência, o oficial do Registro de Imóveis, mediante requerimento do credor, notifica o devedor para que pague a dívida, no prazo de quinze dias. Caso o devedor não o faça, o credor, pagando o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), torna-se o proprietário pleno do bem, com direito de ser reintegrado na posse do mesmo em sessenta dias.

Na sequencia, o credor deve levar o imóvel a leilão. O valor mínimo de venda deve corresponder à dívida, despesas de intimação e de leilão e encargos do imóvel. Havendo arrematação em valor superior ao mínimo, a diferença é devolvida ao devedor. Não havendo arrematação, o imóvel fica com o credor. Segundo a lei que regulamenta a alienação fiduciária, neste caso, nenhum valor deve ser devolvido ao devedor.

Como se vê, a alienação fiduciária de bem imóvel é garantia extremamente eficiente. Possui, ainda, vantagens em relação à hipoteca, outra garantia imobiliária. Naquela, o imóvel sai do patrimônio do devedor e nesta, não. Logo, na alienação fiduciária é menor o risco de que outros credores do devedor busquem saldar seus créditos com referido imóvel. A execução da garantia fiduciária se dá, ainda, de forma extrajudicial, sem a morosidade do Judiciário, o que não ocorre na hipoteca. 

Por outro lado, alguns temas da alienação fiduciária de imóvel ainda carecem de definição do Judiciário, gerando insegurança aos contratantes. As decisões do Judiciário oscilam, especialmente, em três assuntos. A necessidade ou não de intimação do devedor para o leilão, a possibilidade ou não deste pagar o débito até o leilão e, na relação de consumo, se o credor deve ou não restituir algum valor ao devedor, em caso de o imóvel não ser arrematado nos leilões.

Todavia, o que os contratantes mais esperam não é a resposta positiva ou negativa sobre tais assuntos, mas sim uma resposta definitiva que lhes dê condição de previsibilidade de seus negócios. O instituto alcança, temporalmente, sua maioridade, pois completou dezoito anos. No entanto, ainda carece de maturidade plena.  

Arthur Rios Júnior é advogado imobiliário e da Construção Civil.